本文摘要：简介：在城市化进程中，以安置房形式取得房屋征地补偿很少见。购房者能否出售因征地取得的安置房或安置房指标？这类买卖合同的效力又如何呢？ 2014年1月，王某作为甲方与蒋某作为乙方签定一份《出让合约》，内容还包括：甲方是某重点工程征地征地补偿对象之一，于2013年12月获得安置房指标，乙方向其出售安置房指标。 甲方将其所持有人的安置房指标505平方米(安置房户型为五套共505平方米回迁房)出让给乙方，转让款为6000元/平方米，合计3030000元。

简介：在城市化进程中，以安置房形式取得房屋征地补偿很少见。购房者能否出售因征地取得的安置房或安置房指标？这类买卖合同的效力又如何呢？ 2014年1月，王某作为甲方与蒋某作为乙方签定一份《出让合约》，内容还包括：甲方是某重点工程征地征地补偿对象之一，于2013年12月获得安置房指标，乙方向其出售安置房指标。

甲方将其所持有人的安置房指标505平方米(安置房户型为五套共505平方米回迁房)出让给乙方，转让款为6000元/平方米，合计3030000元。2014年1月，王某作为甲方与蒋某作为乙方又签订了一份《出让合约》，内容还包括：甲方是某重点工程征地补偿对象之一，于2013年12月获得安置房车位指标，乙方向其出售安置房车位指标。甲方将其所持有人的安置房车位两个出让给乙方，转让款为50000元一个，合计人民币100000元。

2014年1月25日，蒋某通过账户形式向王某缴纳3130000元。同日，王某开具《收据》，证实接到以上款项。后以上两份《出让合约》无法成功遵守，蒋某欲将王某诉至法院，拒绝王某撤回上述款项，并缴纳利息。

【法院裁决】 一审法院审理后指出，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地归属于农民集体所有。本案中，征地征地补偿对象取得的安置房指标是国家对宅基地被征税的农民所作的补偿，具备专属性质，依法不能转让。

因此，蒋某与王某签定的上述《出让合约》归属于违宪合约。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合约违宪或者被撤消后，因该合约获得的财产，应该不予归还;无法归还或者没适当归还的，应该折价补偿。有罪过的一方应该赔偿金对方因此所受到的损失，双方都有罪过的，应该各自分担适当的责任。” 一审法院另查明，谢某与王某系由夫妻关系，且是涉嫌两份《出让合约》中其中一份合约的联合转让人，故应该与王某对上述债务分担联合清偿责任。

因上述《出让合约》违宪，双方应该向蒋某归还因此而获得的财产。蒋某未实际获得安置房指标，故需要向王某归还适当财产。

为此，判令王某向蒋某归还3130000元，并按中国人民银行同期贷款利率缴纳利息。王某上告一审判决，向二审法院明确提出裁决。二审法院经审理裁决：驳回上诉，维持原判。

【案例评析】 本案的审理焦点是安置房指标出让合约的效力问题。本案中，蒋某的主要诉讼请求虽然是拒绝王某撤回上述安置房指标出售款，但案件的审理必需首先解决问题蒋某拒绝撤回款项否具备法律依据，即涉嫌的安置房指标出让合约的效力问题。蒋某并非王某所在的集体经济的组织的成员，其没资格获得该集体经济的组织的宅基地，故在该宅基地被征税后，其无法取得该集体经济的组织的征地安置房指标。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定：“有下列情形之一的，合约违宪：……(五)违背法律、行政法规的强制性规定。”本案中上述两份《出让合约》因违背《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，归属于违宪合约，故双方当事人因合约获得的财产应该不予归还。安置房能交易吗 征地安置房是指因城市规划、土地研发等原因展开征地，而移往给被拆迁人或承租人居住于用于的房屋，是对被征税土地、房屋的所有权人、使用权人给与的补偿方式之一，受到当地政府涉及的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有相当大的有所不同。

安置房指标是取得安置房的资格。该指标否需要出让，无法一概而论，各不相同该安置房的性质和否附有权利的容许。征地安置房可以分成两大类。第一类是对本科国有土地上房屋展开征地的安置房。

对于原科国有土地上的房屋，在原房屋的所有人对原房屋具备处分权的情形，其因该房屋被征地而取得的安置房及安置房指标皆归属于一种财产性的权利，可以出让，在双方当事人就安置房或安置房指标出让事宜协商一致、签订合同的情况下，该出让合约系由基于当事人的现实意思回应，不违背法律、行政法规的强制性规定，科有效地合约。同时，此类合约有效地不相等出让不道德没法律风险。

一方面，出售房屋后否需要成功办理过户申请，各不相同当地否有针对该房屋的某些容许政策，否则买卖合同即使有效地，但依然无法办理房屋产权过户。例如部分安置房归属于经济适用房，假如买家自身不符合经济适用房出售条件，或者卖家不符合获得安置房后出让的低于年限规定，将无法办理房产过户申请，或者有可能必须补交大额费用(如土地出让金)后才可办理;另一方面，由于安置房指标交易的操作者往往是双方在签定该指标买卖合同后，以卖方的名义与征地方签订移往补偿协议，再行由卖方出让给买方，其中不存在较长的时间周期，特别是在房价下跌的情况下，很更容易经常出现卖家答应的情形。

因此，在出售此类房屋前，应该充份理解该房屋的权属、性质、权利容许等信息(可通过征拆、国土房管、规划等有关部门查找)，对卖家的身份(还包括否有权处分、共计有人信息等)展开适当的核实，对违约责任展开适当的誓约，留意有可能的法律风险，必因贪图便宜而导致损失和不必要的纠纷。第二类是国家征税农村宅基地而补偿的安置房。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定归属于国家所有的以外，归属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，归属于农民集体所有。

”宅基地归属于农民集体所有，农民的宅基地使用权源于集体经济的组织的分配，非该集体经济的组织的成员无法取得该集体经济的组织分配的宅基地。农民因宅基地被征税而取得安置房或安置房指标，是农民因丧失宅基地而取得的适当补偿，依然具备专属性质，即其性质不因“地”替换成了“房”而转变，仍不应遵照上述法律规定继续执行。因征地安置房是根据国家政策规定，对被拆迁户展开的移往补偿，故凡是通过正规化征地程序，由获得征地许可证的开发商研发修建的移往房屋，被移往人将来都能获得房屋的产权证并享有房屋所有权的，只是比较要经过更长的时间才能获得房产证。对本科国有土地上房屋展开征地的安置房可以交易，但买家要留意查找该安置房否负起出售条件的容许，同时要审查卖家的身份(还包括否有权处分、共计有人信息等)，对违约责任展开适当的誓约，留意防止房产无法办理过户申请的风险;对国家征税农村宅基地而补偿的安置房，买家更要到有关部门查找该安置房的性质，无法出售非商品房性质的安置房，否则有可能面对适当买卖合同判处违宪的法律风险。

提醒：本案例性文章仅限于交流学习之用，不代表月的法律意见，遇上类似于情况不应亦须参照。任何依照案例内容所做到的决策和后果自行负责管理。如须要月的法律行动和意见，可咨询律师。

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